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小潘说房|房子倒了就地变成“拆迁户”?这些城市旧改“雷区”踩不得

2019-08-30 19:41来源:深圳新闻网

见圳客户端、深圳新闻网2019年8月30日讯(见圳客户端、深圳新闻网记者 潘润华)最近有网友戏称,“深圳的楼市很神奇,上午倒房,下午涨价,房产中介市场敏锐性堪比淘宝店主。”

“拆迁已动工”“拆迁物业”“房子倒了,坐等拆迁”……28日,罗湖区和平新居单身公寓楼发生沉降倾斜。还没了解清楚事情真相,朋友圈就开始传出该小区“房价暴涨”的消息。据媒体报道,事故发生后,购房平台显示该公寓的房价暴涨高达100万,连旁边的铁路小区也“沾了光”,坐地起价,一套80多平的房子当天猛涨30万。

就在这个号称房价“泡沫”的年代,在小潘看来,深圳的房价不一定是“泡沫”,倒是这就地变成“拆迁户”的想法很可能化成泡沫。这不,刚刚(30日下午)深圳不动产登记中心发文了,该公寓不能办理转移、抵押登记。

不动产登记中心的提示信息。

广东华商律师事务所律师周争锋表示,房屋倒塌从物权法角度上说,物权已经丧失了,不具有买卖的价值。换而言之,这时候高价买入倒塌房屋很可能“竹篮打水一场空”。

至于倒塌后的重建,他表示,房产灭失了,理论上可以申请重建,但是重建还需要重新报规划审批,审批不通过就不能重建。

“可千万不要说房倒塌了,地还是我的。土地所有权依法属于国家或集体,不属于个人。房盖上面了,只是证明你有一定时间内的土地使用权,如何使用还要看政府的规划。按照规划用途使用。没有重新通过规划审批,也没有取得施工许可证,重建后属于违法建筑,产权不受法律保护。”

他例举到,深圳惠州东莞等地,存在私宅业主推倒后想重建的,有些拿到批文成功了;也有些偷偷重建了,但产权性质由私宅的合法建筑变成目前的违法建筑;还有些几十年了仍是一片空地。

“瓜”吃完了,但“涨知识”却显得尤为必要了。毕竟要成功避“坑”还得自己了解相关旧改政策。

深圳一旧改项目。

小知识:旧改是什么?

谈到旧改,离不开城市更新。城市更新主要是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。通常所说的旧改,主要是指对旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等的改造,是城市更新的一种表现。

根据《深圳市城市更新办法》,城市更新需具有以下情形之一的区域:

(一)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善;

(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;

(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划实施;

(四)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

深圳一城中村(图文无关)。

深圳高楼林立。

城市更新主要包括三种类型:综合整治类、功能改变类、拆除重建类。后者关注度最高,拆除重建类项目是需具备城市更新条件,且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。

值得一提的是,根据2019年市政府印发的《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》,拆除范围的用地面积应满足以下要求:

(一)拆除范围用地面积应当大于10000平方米。

(二)福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当对整村用地进行研究,分别明确是否进行更新以及更新方式,以整村方式划定拆除范围,鼓励其他各区参照执行。

(三)重点更新单元位于福田区、罗湖区、南山区、盐田区的,拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米;位于其他区的,拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。具体拆除范围用地面积以市政府审批为准。

而和平新居,根据公开资料显示总占地面积约为8950㎡。“该小区占地面积不足10000平方米,并不符合城市更新要求。即使该小区连带周边小区一起进行改造,在面积上达到了申报门槛,城市更新单元计划立项有着严格的规定和流程,也不代表一定能够获批。一旦未获批,美好的愿望就会变成惨痛的现实。”广东诚公律师事务所诚至成团队合伙人程庭刚律师说到。

和平心居房屋倒塌。

倒塌房屋和平新居售价猛涨。(微博截图)

博旧改无法律限制但这四大风险“绕不开”

一直以来,不少人寄望化身“拆迁户”来实现“一夜暴富”的梦想。而博旧改就成了欲望驱使下的产物。那现实真如此吗?该如何避免“美梦”变成“惨痛现实”?

程庭刚律师表示,现在很多人都在博旧改,从法律上看,对此没有限制,但里面的风险挺大。主要表现在:

其一:旧改项目能否顺利过户成疑。以房屋倒塌为例,在法律层面,房产登记中心不一定允许过户。

其二:旧改项目能否正式获得审批充满不确定性。房地产项目是否纳入旧改,还依赖于政府统筹规划。此外,深圳城市更新旧改条件诸多,是否满足旧改条件,成功获得政府审批具有不确定性。

其三:拆迁难度大,推动过程长。旧改涉及到整个片区,因为旧住宅小区城市更新需要业主签约率需达100%才能正式启动,这其中是各业主的考量,意见统一度难以达到。值得注意的是,如旧改项目长期无法有效推动,根据相关规定,政府可能会将其从城市更新单元计划中剔除。

其四:买卖二手房本身存在的交易风险。

行家态度:博旧改与赌博无差別

那该不该博旧改呢?

资深地产行业人士、深圳中原董事总经理郑叔伦表示,“房住不炒,房产主要用途还是居住,投机炒作绝对不值得鼓励。博旧改更是投机中的投机,风险相当巨大,根本不知道旧改如何执行?怎样执行?与赌博根本没有差別。”他还指出,尤其小产权房风险更大,购房者要注意,小产权根本没有任何保障,分分钟多年来的积累一下子化为乌有。

“被巨大蛋糕诱惑,丢了芝麻捡了西瓜的人生。”周争锋律师感叹道,松泉公寓博旧改的人,在里面住了十几年,深圳的房价都涨几次了,他们房产的旧改还遥遥无期,机会成本丧失。他表示,博旧改不应该是投资房产的首选,旧改周期太长,中间存在的不稳定因素太多。

程庭刚律师指出,2009月12月,《深圳市城市更新办法》开始施行。2010年4月,全市共有8个旧住宅小区被列入深圳城市更新单元第一批计划。近10年过去,仅1个小区顺利启动旧改,风险可想而知。同时,博旧改还可能出现极端的情况。如买了一套即将倒塌的房子,很可能将来旧改成不了,房子住不了。手里握着购房合同等证件,遥遥无期地等待。

[见圳客户端、深圳新闻网编辑:刘婷]

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